THÔNG TƯ số 117/2004/TT-BTC ngày 17/12/2004
Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

 

Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

            Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

            Bộ Tài chính hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất như sau:

 

PHẦN A

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

 

I- Phạm vi áp dụng

 

Thông tư này hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 1 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi chung là Nghị định số 198/2004/NĐ-CP).

 

II- Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất

 

Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 2 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; một số trường hợp nêu tại khoản 1 điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

 

1- Đất được giao cho tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê theo quy định tại điểm d, bao gồm đất để xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị, đất xây dựng kết cấu hạ tầng khác.

 

2- Đất được giao cho tổ chức kinh tế, hộ gia đ́nh, cá nhân để xây dựng công tŕnh công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định tại điểm đ là đất được quy định tại điểm b khoản 5 Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi chung là Nghị định 181/2004/NĐ-CP).

3- Điểm g quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư, không bao gồm các trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài liên doanh với các tổ chức, cá nhân nước ngoài để đầu tư vào Việt Nam.

 

III- Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất

 

Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất quy định tại Điều 3 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; một số khoản tại điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

 

1- Đất để xây dựng công tŕnh kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy định tại khoản 3 là diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng chung trong khu công nghiệp mà khu công nghiệp không sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, không giao lại, cho thuê hoặc chuyển nhượng cho người có nhu cầu sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.

 

2- Khoản 4 quy định về hộ gia đ́nh, cá nhân đang sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất; một số trường hợp cụ thể như sau:

 

a- Đất đang sử dụng ổn định được Uỷ ban nhân dân xă, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; trong trường hợp đất đă được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 không có tranh chấp th́ không phân biệt người người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người đă sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 hoặc là người sử dụng đất sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 (do nhận chuyển nhượng, thừa kế, hiến, tặng...) khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều không phải nộp tiền sử dụng đất;

 

b- Trường hợp mua thanh lư, hoá giá nhà ở (mua nhà ở) gắn liền với đất ở của các doanh nghiệp Nhà nước, hợp tác xă trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 quy định tại tiết đ khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm mua nhà gắn liền với đất.

 

IV- Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất

 

1- Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích, giá đất và thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

 

2- Trường hợp, người nộp tiền sử dụng đất, mà trước đó phải bồi thường về đất hoặc bồi thường chi phí đầu tư vào đất (gọi chung là bồi thường về đất), hỗ trợ về đất cho người bị thu hồi đất th́ được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhưng mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp.

 

PHẦN B

QUY ĐỊNH CỤ THỂ

 

I- Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất

 

Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất quy định tại Điều 5 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; một số khoản tại điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

 

1- Khoản 1 quy định về thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất theo h́nh thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, th́ giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá trúng đấu giá. Diện tích tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất đấu giá. Khi đă đấu giá xong, không thực hiện giảm, miễn tiền sử dụng đất đối với mọi trường hợp.

 

Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất thực hiện theo quy định hiện hành của pháp luật về đấu giá đất, đấu thầu dự án.

 

2- Khoản 2, khoản 3 quy định về thu tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

 

2.1- Diện tích tính thu tiền sử dụng đất là diện tích ghi trong quyết định giao đất; trường hợp diện tích thực tế theo biên bản bàn giao đất khác với diện tích ghi trong quyết định giao đất th́ thu tiền sử dụng đất theo diện tích đất thực tế tại biên bản bàn giao được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.

 

2.2- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất như sau:

 

a- Trường hợp giao đất sử dụng ổn định lâu dài th́ giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất ở tại thời điểm giao đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ;

 

b- Trường hợp giao đất có thời hạn th́:

 

- Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm th́ giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của loại đất được giao do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.

 

- Dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm th́ giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm. Công thức để tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này như sau:

 

Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất
(n năm)

=

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

-

[

Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm

x

(70 - n) x 1,2%

]

 

Trong đó: n là thời hạn giao đất tính bằng năm.

 

Ví dụ:

Tổ chức A được giao 2.000 m2 đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh có thời hạn sử dụng 50 năm. Tại thời điểm này giá đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh là 5 triệu đồng/m2. Tiền sử dụng đất phải nộp được xác định như sau:

 

- Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm là:

5 triệu đồng/m2 x 2.000m2 = 10.000 triệu đồng

 

- Tiền sử dụng đất của thời hạn 50 năm được xác định như sau:

 

Tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất 50 năm

=

10.000 triệu đồng

-

[10.000 triệu đồng x (70 - 50) x 1,2%]

=

7.600 triệu đồng

 

II- Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

 

Thu tiền sử dụng đất khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; một số khoản tại điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

 

1- Khoản 1 quy định đối với tổ chức kinh tế; khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất th́ thu đủ tiền sử dụng đất theo giá đất của mục đích sử dụng mới. Trường hợp đất được chuyển mục đích sử dụng có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hoặc khi được giao đất phải bồi thường, hỗ trợ về đất cho người có đất bị thu hồi, th́ thu tiền sử dụng đất theo chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng trước đó tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng.

 

2- Khoản 3 quy định về chuyển mục đích từ đất ở được giao đất sử dụng ổn định lâu dài đă nộp tiền sử dụng đất hoặc thuộc đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 3 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp th́ không phải nộp tiền sử dụng đất.

 

3- Khoản 4 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất giao có thời hạn sang đất ở th́ thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đă nộp tính theo giá của loại đất được giao có thời hạn tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng.

 

Ví dụ:

Ngày 1 tháng 8 năm 2004, tổ chức A được giao 20.000 m2 đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh có thời hạn sử dụng 50 năm; giá đất tính thu tiền sử dụng đất là 4 triệu đồng/m2; đă nộp tiền sử dụng đất theo quy định; đến năm 2006 được phép chuyển sang đất ở, tại thời điểm này giá đất phi nông nghiệp làm mặt bằng sản xuất kinh doanh tính cho 50 năm là 5 triệu đồng/m2, giá đất ở là 6 triệu đồng/m2.

 

Tiền sử dụng đất tổ chức A phải nộp khi được phép chuyển 20.000m2 đất phi nông nghiệp sang đất ở được xác định như sau:

 

20.000m2 x (6 triệu đồng/m2 – 5 triệu đồng/m2) = 20.000 triệu đồng.

 

[chưa tính miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất mà tổ chức được hưởng thụ (nếu có)]

 

III- Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

 

Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 7 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; một số khoản tại điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

 

1- Khoản 1 quy định về chuyển từ thuê đất của Nhà nước sang giao đất sử dụng ổn định lâu dài (đất ở) có thu tiền sử dụng đất th́ giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất ở tại thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất.

 

2- Khoản 2 quy định về chuyển từ thuê đất sang giao đất có thời hạn có thu tiền sử dụng đất th́ giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất.

 

3- Khoản 3 quy định về trường hợp khi Nhà nước cho thuê đất mà phải bồi thường, hỗ trợ về đất; nếu số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp th́ được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức bồi thường về đất được trừ được tính bằng diện tích đất thuê mà phải bồi thường về đất được chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất nhân với giá đất tính bồi thường của loại đất khi thực hiện bồi thường tại thời điểm được phép chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

 

Tiền thuê đất của khoảng thời gian đă sử dụng đất không được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Tiền thuê đất đă nộp cho khoảng thời gian chưa sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp và được tính theo công thức sau:

 

Số tiền thuê đất được

trừ vào tiền

sử dụng đất phải nộp

=

Diện tích đất được chuyển

từ thuê sang giao

x

Đơn giá cho thuê

của thời hạn 1 năm

tại thời điểm

chuyển từ thuê

đất sang giao đất

x

Số năm đă nộp tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng đất

 

IV- Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất

 

Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; khoản 1 điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

 

Hộ gia đ́nh, cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất th́ phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 4 và điểm b, c khoản 2 Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

 

Một số trường hợp sau đây khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất:

 

1- Khi được giao đất đă nộp tiền đền bù thiệt hại theo Quyết định số 186-HĐBT ngày 31 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác.

 

2- Đă nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo quy định tại Thông tư số 60-TC/TCT ngày 16 tháng 7 năm 1993 của Bộ Tài chính khi mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước và mua nhà không thuộc sở hữu Nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất có nhà trên đó; được giao đất để xây dựng nhà ở và công tŕnh; được giao đất thay cho thanh toán giá trị công tŕnh xây dựng cơ sở hạ tầng.

 

3- Mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước, mua nhà của các Công ty kinh doanh nhà của Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.

 

4- Mua nhà cùng với nhận quyền sử dụng đất có nhà trên đó thuộc diện đă nộp thuế thu nhập theo Pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao.

 

Các trường hợp hướng dẫn trên đây chỉ áp dụng đối với các trường hợp không thuộc phạm vi khoản 2, khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

 

PHẦN C

MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

 

I- Nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất

 

Các nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất quy định tại Điều 11 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; một số khoản tại điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

 

1- Hộ gia đ́nh, cá nhân thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ được miễn, giảm tiền sử dụng đất một lần thuộc một trong các trường hợp được nhà nước giao đất để làm nhà ở, được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Riêng đối với tổ chức kinh tế được miễn giảm một lần khi được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo từng dự án đầu tư.

 

2- Miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được miễn, giảm và tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này.

 

3- Chỉ xem xét và phê duyệt miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đối với các trường hợp bắt đầu nộp tiền sử dụng đất từ ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Các trường hợp đă nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp số tiền sử dụng đất c̣n nợ phát sinh trước ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành th́ việc miễn giảm tiền sử dụng đất được thực hiện theo các quy định trước ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.

 

4- Tổ chức sử dụng đất đă được miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 12; khoản 1, 3 Điều 13 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, nhưng sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất th́ phải nộp đủ tiền sử dụng đất đă được miễn hoặc giảm vào ngân sách nhà nước theo giá đất tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

 

II- Miễn tiền sử dụng đất

 

Miễn tiền sử dụng đất cho các đối tượng quy định tại Điều 12 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; một số khoản tại điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

 

1- Khoản 1 quy định về miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật khuyến khích đầu tư để thực hiện:

 

a- Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề, lĩnh vực ưu đăi đầu tư và được thực hiện tại địa bàn ưu đăi đầu tư theo quy định của Chính phủ;

 

b- Dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xă hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xă hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ;

 

c- Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

 

2- Khoản 3 được hướng dẫn như sau:

 

a- Đất giao để thực hiện dự án xây dựng kư túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách Nhà nước; đơn vị được giao quản lư sử dụng cho sinh viên ở, chỉ được tính thu phí đủ trang trải chi phí phục vụ, điện, nước, chi phí quản lư và chi phí khác có liên quan; không được tính chi phí về tiền sử dụng đất và khấu hao giá trị nhà;

 

b- Đất giao để xây dựng nhà ở theo dự án phục vụ cho người di dời do thiên tai; người được giao đất ở mới theo dự án di dời được miễn nộp tiền sử dụng đất, khi đất ở tại nơi phải di dời (nơi đi) không được bồi thường, được hỗ trợ di chuyển (nếu có);

 

c- Đất giao để xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế xă hội đặc biệt khó khăn. Người được miễn tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế xă hội đặc biệt khó khăn nhưng chưa có đất làm nhà ở, hoặc đă có nhà ở nhưng diện tích khuôn viên chưa đủ hạn mức giao đất ở theo quy định của pháp luật đất đai;

 

Vùng có điều kiện kinh tế xă hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ.

 

d- Đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân của khu công nghiệp, đơn vị được giao đất để thực hiện dự án phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt dự án, phê duyệt giá bán hoặc giá cho thuê nhà; trong cơ cấu giá bán hoặc giá cho thuê nhà không có chi phí về tiền sử dụng đất.

 

3- Khoản 5 quy định về miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở gồm các trường hợp: được giao đất, được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các đối tượng quy định tại Quyết định số 118/TTg ngày 27 tháng 2 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ người có công với Cách mạng cải thiện nhà ở và Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg ngày 3 tháng 2 năm 2000 của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ người hoạt động Cách mạng từ trước Cách mạng tháng tám năm 1945 cải thiện nhà ở, cụ thể như sau:

 

a- Người gia nhập tổ chức cách mạng từ ngày 31 tháng 12 năm 1935 về trước được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất;

 

b- Người gia nhập tổ chức cách mạng trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 1 năm 1936 đến ngày 31 tháng 12 năm 1944, được tặng thưởng Huân chương Sao Vàng hoặc Huân chương Hồ Chí Minh hoặc Huân chương Độc lập hạng nhất được miễn tiền sử dụng đất với diện tích không quá 300 mét vuông (m2);

 

c- Người gia nhập tổ chức cách mạng trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 1 năm 1936 đến ngày 31 tháng 12 năm 1944, không thuộc diện quy định tại điểm b, khoản này được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định;

 

d- Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lao động; thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 81% trở lên; thân nhân của liệt sỹ đang hưởng tiền tuất nuôi dưỡng hàng tháng được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở;

 

4- Khoản 6 quy định về hộ gia đ́nh, cá nhân đă được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đất đó đă được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 50, Điều 87 Luật Đất đai và Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà c̣n ghi nợ tiền sử dụng đất th́ được miễn thu tiền sử dụng đất c̣n nợ.

 

III- Giảm tiền sử dụng đất

 

Giảm tiền sử dụng đất cho các đối tượng quy định tại Điều 13 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; một số khoản tại điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

 

1- Khoản 3 quy định về giảm 20% tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch (kể cả di dời do ô nhiễm môi trường). Nhà máy, xí nghiệp di dời phải có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và diện tích đất được giảm chỉ áp dụng đối với diện tích đất làm nhà máy, xí nghiệp.

 

2- Khoản 4 quy định về giảm tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở đối với các trường hợp được giao đất, được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất là người có công với cách mạng theo quy định tại Quyết định số 118/TTg và Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg mà không thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất quy định tại điểm 3 Mục II Phần này, cụ thể như sau:

 

- Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh bị mất sức lao động từ 61% đến 80% được giảm 90% tiền sử dụng đất phải nộp;

 

- Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 41% đến 60%, cán bộ hoạt động Cách mạng tiền khởi nghĩa (người gia nhập tổ chức cách mạng trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 1 năm 1945 đến trước Tổng khởi nghĩa Tháng Tám năm 1945) được giảm 80% tiền sử dụng đất phải nộp;

 

- Thân nhân của liệt sĩ, người có công giúp đỡ cách mạng đang hưởng trợ cấp hàng tháng, thương binh và người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 21% đến 40% được giảm 70% tiền sử dụng đất phải nộp;

 

- Người hoạt động cách mạng, làm nghĩa vụ quốc tế được tặng thưởng Huân chương Kháng chiến hạng I hoặc Huân chương Chiến thắng hạng I được giảm 65% tiền sử dụng đất phải nộp.

 

IV- Hồ sơ miễn, giảm tiền sử dụng đất

 

1- Tổ chức, hộ gia đ́nh, cá nhân khi thực hiện thủ tục để được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thực hiện kê khai xin miễn, giảm tiền sử dụng đất tại tờ khai nộp tiền sử dụng đất (đính kèm Thông tư này) trong hồ sơ về đất đai gửi đến Văn pḥng đăng kư quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp hồ sơ nộp tại cơ quan tài nguyên và môi trường hoặc Uỷ ban nhân dân xă, phường, trị trấn trong trường hợp hồ sơ nộp tại xă, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cơ quan tài nguyên và môi trường). Tờ khai nộp tiền sử dụng đất được lập thành 2 bản; một bản lưu tại cơ quan thuế, một bản gửi trả cơ quan tài nguyên và môi trường cùng với hồ sơ về đất đai để cơ quan tài nguyên và môi trường gửi cho người sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính.

 

2- Tờ khai phải kèm giấy tờ chứng minh thuộc một trong các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất (bản sao có công chứng), cụ thể như sau:

 

a- Đối với các trường hợp khuyến khích đầu tư phải có giấy chứng nhận ưu đăi đầu tư;

 

b- Đối với dự án công tŕnh công cộng có mục đích kinh doanh; dự án xây dựng kư túc xá sinh viên, xây dựng nhà ở cho người có công, xây dựng chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp phải kèm văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền về phê duyệt dự án đầu tư;

 

c- Đối với nhà máy, xí nghiệp di dời theo quy hoạch phải có quyết định di dời và dự án đầu tư được phê duyệt theo thẩm quyền do pháp luật quy định;

 

d- Đối với trường hợp người có công với cách mạng phải có giấy tờ liên quan đến chế độ được miễn, giảm tiền sử dụng đất hướng dẫn tại điểm 3 Mục II và điểm 2 Mục III Phần này;

 

đ- Đối với người thuộc diện hộ nghèo phải có xác nhận của cơ quan lao động, thương binh và xă hội cấp huyện;

 

e- Đối với hộ gia đ́nh là đồng bào dân tộc thiểu số phải có hộ khẩu (ở nơi đă có hộ khẩu) hoặc xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xă (ở nơi chưa có hộ khẩu).

 

V- Thẩm quyền phê duyệt miễn, giảm tiền sử dụng đất

 

1- Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ địa chính kèm theo giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất quy định tại Điều 12, Điều 13 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và hướng dẫn tại Mục II, III, IV Phần C Thông tư này để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp, số tiền sử dụng đất được miễn, giảm.

 

Cục trưởng Cục thuế phê duyệt miễn, giảm tiền sử dụng đất tại Phần II (Phần xác định của cơ quan thuế) trong tờ khai nộp tiền sử dụng đất của tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

 

Chi cục trưởng Chi cục thuế phê duyệt miễn, giảm tiền sử dụng đất tại Phần II (Phần xác định của cơ quan thuế) trong tờ khai nộp tiền sử dụng đất của hộ gia đ́nh, cá nhân.

 

2- Tờ khai kèm xác định nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế được lập thành 2 bản; 1 bản gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường để chuyển cho đối tượng nộp tiền sử dụng đất; 1 bản lưu tại cơ quan thuế.

 

PHẦN D

THU NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

 

I- Xác định tiền sử dụng đất phải nộp

 

1- Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế căn cứ hồ sơ địa chính và tờ khai nộp tiền sử dụng đất do cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến xác định số tiền sử dụng đất phải nộp và các khoản thu khác (nếu có), địa điểm nộp (Kho bạc nhà nước hay cơ quan thu), thời gian nộp và các nội dung khác có liên quan và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

 

2- Trường hợp hồ sơ do cơ quan tài nguyên và môi trường cung cấp mà chưa đủ cơ sở để tính số thu tiền sử dụng đất và các khoản nộp khác th́ phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan gửi hồ sơ để bổ sung.

 

Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ bổ sung hợp lệ, cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp và các khoản thu khác (nếu có) theo hướng dẫn tại điểm 1 mục này, viết giấy nộp tiền và thực hiện các thủ tục khác theo quy định hiện hành; sau đó, gửi trả cơ quan tài nguyên và môi trường, có kèm theo giấy nộp tiền để cơ quan tài nguyên và môi trường gửi tới người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính.

 

II- Thủ tục nộp tiền sử dụng đất

 

1- Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ của cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên và môi trường phải gửi tờ khai nộp tiền sử dụng đất và các khoản phải nộp khác cho tổ chức, hộ gia đ́nh, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất và các khoản thu khác.

 

2- Tổ chức, hộ gia đ́nh, cá nhân căn cứ vào xác định của cơ quan thuế, trực tiếp nộp tiền (tiền mặt hoặc chuyển khoản) tại địa điểm nộp tiền theo thông báo trong thời hạn tối đa không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo.

 

3- Cơ quan thu (Kho bạc nhà nước hoặc cơ quan thuế) khi thu tiền sử dụng đất phải lập chứng từ thu tiền vào ngân sách Nhà nước theo quy định tại Thông tư số 80/2003/TT-BTC ngày 13 tháng 8 năm 2003 về hướng dẫn tập trung, quản lư các khoản thu ngân sách Nhà nước qua Kho bạc nhà nước.

 

4- Cơ quan thuế phối hợp với Kho bạc nhà nước cùng cấp để có biện pháp tổ chức thu tiền sử dụng đất thuận lợi cho người nộp tiền, bảo đảm an toàn số tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách Nhà nước và phù hợp với quy định về luân chuyển hồ sơ đất đai quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này.

 

III- Xử lư tồn tại về nộp tiền sử dụng đất

 

1- Các trường hợp đă nộp đủ tiền sử dụng đất theo quy định trước ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà nay mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất th́ vẫn áp dụng thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực. Trường hợp đă được giao đất nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất th́ nay nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này.

 

2- Các trường hợp đă được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành mà thuộc các trường hợp đất sử dụng làm đất ở từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 về sau, phải nộp tiền sử dụng đất mà c̣n nợ và ghi rơ số tiền nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất th́ thu tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước theo số tiền đă ghi nợ.

 

Trường hợp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi rơ số tiền sử dụng đất c̣n nợ th́ tính và thu tiền sử dụng đất theo Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ và Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11 tháng 12 năm 2000 của Bộ Tài chính. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 

Việc thu nợ tiền sử dụng đất quy định tại điểm 2 Mục này và việc áp dụng Nghị định số 38/2000/NĐ-CP và Thông tư số 115/2000/TT-BTC để thu tiền sử dụng đất ghi nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đă cấp có hiệu lực đến 31 tháng 12 năm 2005. Từ ngày 1 tháng 1 năm 2006 trở đi nếu vẫn c̣n nợ th́ thực hiện tính và thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này.

 

3- Miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Luật khuyến khích đầu tư trong trường hợp được giao đất và được cấp giấy chứng nhận ưu đăi đầu tư trước ngày Nghị định số 198/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành và cơ quan thuế đă thông báo tiền sử dụng đất phải nộp và đă nộp 1 phần tiền sử dụng vào ngân sách Nhà nước th́ nộp số tiền sử dụng đất c̣n lại vào ngân sách Nhà nước, không áp dụng theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này, nhưng thời gian nộp số tiền c̣n lại chậm nhất là sau 90 ngày kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành. Sau 90 ngày mà chưa nộp đủ tiền sử dụng đất c̣n lại th́ phải nộp phạt theo quy định tại Điều 18 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP.

 

IV- Khiếu nại và giải quyết khiếu nại

 

1- Người phải nộp tiền sử dụng đất mà có khiếu nại việc thi hành không đúng những quy định về thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP th́ có đơn khiếu nại gửi đến cơ quan thuế nơi đă phê duyệt tiền sử dụng đất phải nộp; trong thời gian chờ giải quyết vẫn phải nộp đủ số tiền sử dụng đất đă thông báo đúng thời hạn.

 

 

2- Cơ quan nhận đơn khiếu nại mà hồ sơ khiếu nại chưa đúng, chưa đủ theo quy định th́ yêu cầu người khiếu nại bổ sung hay giải tŕnh thêm và phải thông báo cho người gửi đơn biết trong thời hạn là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại.

 

3- Thời gian, tŕnh tự, thủ tục giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại và tố cáo.

 

4- Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hết thời hạn giải quyết quy định tại Điều 36 Luật Khiếu nại, tố cáo mà khiếu nại không được giải quyết hoặc kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ư th́ có quyền khiếu nại lên cơ quan cấp trên trực tiếp của cơ quan đă phê duyệt tiền sử dụng đất phải nộp hoặc khởi kiện ra toà án. Với vùng sâu, vùng xa, đi lại khó khăn th́ thời hạn nói trên có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày.

 

5- Quyết định giải quyết khiếu nại về tiền sử dụng đất của Bộ trưởng Bộ Tài chính sau khi có ư kiến của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định cuối cùng.

 

V- Tổ chức thực hiện

 

1- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan thuế, Kho bạc nhà nước phối hợp với các cấp, các ngành ở địa phương thực hiện việc thu tiền sử dụng đất theo đúng quy định của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này; kiểm tra và xử lư các trường hợp sai phạm hoặc khiếu nại, tố cáo về kê khai, xác nhận không đúng thực tế thời điểm sử dụng đất gây thiệt hại cho ngân sách Nhà nước hoặc người nộp tiền sử dụng đất.

 

2- Tổng cục Thuế chịu trách nhiệm chỉ đạo việc tổ chức thu tiền sử dụng đất theo quy tŕnh cải cách thủ tục hành chính, tiếp nhận hồ sơ từ cơ quan tài nguyên và môi trường để xác định và thông báo nộp tiền sử dụng đất, các khoản thu khác (nếu có); phê duyệt miễn, giảm tiền sử dụng đất, xử lư vướng mắc về thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và Thông tư này.

 

3- Kho bạc nhà nước chịu trách nhiệm chỉ đạo việc tổ chức thu tiền sử dụng đất theo đúng quy tŕnh thu ngân sách Nhà nước và thoả thuận với cơ quan thuế để tổ chức thu tiền sử dụng đất thuận lợi cho người nộp tiền vào ngân sách Nhà nước.

 

4- Thông tư này có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo.

 

Thông tư này thay thế Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11 tháng 12 năm 2000 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thi hành Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; tiết a và b điểm 1 Mục I Phần B Thông tư 20/2002/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2002 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thi hành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về ưu đăi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Việc thu tiền sử dụng đất khi bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê thực hiện theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ và các văn bản hướng dẫn thi hành.

 

Những quy định trước đây trái với Thông tư này đều băi bỏ.

 

Trong quá tŕnh thực hiện Thông tư nếu phát sinh vướng mắc, đề nghị Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phản ánh kịp thời cho Bộ Tài chính để nghiên cứu, giải quyết./.

 

 

 

KT.BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH

 

Thứ trưởng

 

Huỳnh Thị Nhân

 

----------------------

Nguồn: Công báo số 26 (tháng 12) , ra ngày 26/12/2004